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LOI PINEL

Quel est le principe ?

La loi PINEL, incitation fiscale mise en place par le gouvernement, est accordée aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Ce dispositif permet aux contribuables, domiciliés en France, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR).

Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Sont donc désormais exclus de la loi PINEL, les acquisitions de villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou celles des villas construites de manière jumelée ou en bande.

Quels sont les principaux avantages d’un investissement en Pinel ?

  • Une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant du bien immobilier
  • Une constitution de patrimoine pour la retraite
  • Des rentes locatives chaque mois

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Nous allons découvrir en détails les principes et avantages de la loi PINEL avec des exemples concrets.

Comment se calcule le taux de réduction d’impôt ?

Le calcul du montant de la réduction d’impôt PINEL s’opère à partir du prix de revient net du logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.

Le prix de revient correspond au prix d’achat auquel s’ajoutent les frais de notaire, les commissions versées aux intermédiaires et les différents frais annexes : droit d’enregistrement, taxe sur la valeur ajoutée, taxe de publicité foncière…

L’avantage fiscal est réparti sur la durée de location.

Pour calculer son montant, il faut appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, le taux de réduction sera de :

  • 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
  • 15 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de réduction sera de :

  • 9 % pour un engagement de location de 6 ans,
  • 12 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Au moment de l’achat, l’investisseur choisit sa durée d’engagement de 6 ans ou 9 ans. Il pourra par la suite prolonger cette durée de :

-3 ans renouvelable 1 fois si la durée initiale est de 6 ans. Celle-ci est majorée de 3 ans pour atteindre la durée finale de 9 ans ou de 12 ans (maximum autorisé) si renouvelée 1 fois.

-3 ans. La durée initiale de 9 ans majorée de 3 ans atteindra la durée finale de 12 ans (maximum autorisé)

La réduction est donc de 2% par an, pour une durée de location de 6 ans (2%*6 ans =12%) ou pour une durée de location de 9 ans (2%*9 ans =18%).

Pour un engagement de location prolongé jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3%, soit 1% par an pour la 10ème, 11ème et 12ème année.

La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

La réduction d’impôt PINEL est plafonnée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum pour une même année d’imposition et pour un montant maximum total de 300 000 €. Il existe également un plafonnement du prix de vente à respecter, qui est fixé à 5 500 € par m² de surface habitable.

>>> Calculer le montant votre réduction d’impôt

Pour répondre aux conditions de la loi Pinel, le bien immobilier doit respecter un certain nombre de points.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif PINEL ?

==> CONDITIONS LOCATIVES EN LOI PINEL

  • Le propriétaire est tenu de louer le logement NU (non meublé), et le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • La durée de location doit être de 6 années minimum (en fonction de la durée d’engagement choisie).
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (Déclaration d’Achèvement des Travaux), au risque de perdre les bénéfices de l’avantage fiscal.
  • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
  • Possibilité de louer à un descendant ou ascendant, sous conditions, depuis le 1er janvier 2015. Le contrat de location ne doit pas être conclu avec un membre du foyer fiscal mais peut être conclu avec un ascendant ou descendant du contribuableà condition qu’il ne fassepas partie du foyer fiscal du contribuable et que toutes les autres conditions de la loi PINELsont respectées (plafonds de loyer, plafonds de ressources, durée de location, loyer nonsous-évalué).

==> CONDITIONS D’OBTENTION DE LA DEFISCALISATION

  • L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois
    • qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement
    • à partir de la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
  • La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec la loi Duflot, la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux et Monuments historiques.
  • Le dispositif Pinel a été complété au 1er janvier 2019 par le dispositif « Denormandie » destiné à soutenir l’investissement locatif dans l’ancien.

>>> Vérifiez votre éligibilité à la loi Pinel

En plus de répondre aux conditions de la loi Pinel, le bien immobilier doit respecter un nombre de règles pour appliquer la loi fiscale : normes de construction, zones de construction…

Quel Immobilier éligible en LOI PINEL ?

==> CONCERNANT LES TYPES D’INVESTISSEMENTS :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024,
  • les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024,
  • les logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf,
  • les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates,
  • les locaux, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement,
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, situés dans les communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. 

==> CONCERNANT LES NORMES A RESPECTER :

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique fixé par décret.

  • Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013).
  • Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

==> CONCERNANT LES ZONES ELIGIBLES A LA LOI PINEL :

L’appartement doit être construit dans une ville éligible à la loi Pinel et listé par l’administration fiscale. Ce classement est établi en fonction du prix au mètre carré et aussi en fonction du nombre d’habitants.

Ces zones correspondent à des zones dites tendus et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Les zones tendues sont des zones du territoire où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix).

Elles sont classées de la façon suivante :

  • La zone A rassemble les grandes villes de France et leurs périphéries proches et aussi les autres villes des départements d’Ile de France.
  • La zone A bis regroupe Paris et ses arrondissements mais aussi quelques villes au sein de départements de la 1ère couronne.
  • La Zone B1 rassemble les autres grandes villes de France.

Concernant les logements situés en zone B2 (rassemble des villes moyennes) ou zone C (rassemble les villes et villages du reste du territoire), ils peuvent aussi être éligible au dispositif PINEL si le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2017 et si la signature de l’acte d’acquisition a été faite avant le 15 mars 2019.

Connaître le zonage de sa commune

Les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) sont les villes pénalisées par la fermeture des sites militaires et qui ont signé avec l’État un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Connaître les villes bénéficiaires des CRSD

>>> Bénéficiez du dispositif fiscal PINEL

Le régime fiscal prévoit des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable afin de déterminer les avantages fiscaux liés à l’investissement PINEL, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.

Quels sont les plafonds de ressources à respecter en loi PINEL ?

Plafonds de ressources annuelles maximum du locataire

(revenu fiscal de référence de 2019) en fonction de la zone géographique –

Bail conclu en 2021 – Métropole

Quels sont les plafonds de loyers à respecter en loi PINEL ?

Les plafonds de loyers par mètre carré varient en fonction des zones géographiques. Ils sont en généralement inférieur aux loyers de marché. Ils sont révisés chaque année.

Ces plafonds de loyers font l’objet d’un coefficient de pondération, qui permet de majorer les petites surfaces. Il est calculé de la façon suivante :

Coefficient de pondération = 0.7+(19/Surface pondérée) arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans excéder 1.2.

La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable de votre logement et de la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8m²).

Attention : les parkings et garages ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Il ne faudra pas les comptabiliser dans ce calcul.

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, en vigueur pour 2021

L’avantage fiscal peut-il être remis en cause ?

Le non-respect des conditions imposées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exemples : le non-respect des conditions de location ; la vente ou la donation du bien avant la fin de l’engagement de location.

Publié dans Blog

jeudi Mai 20 3:06

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